5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到法西斯国家有哪几个股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持法西斯国家有哪几个(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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