文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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