5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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