OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要(yào)一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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